~~小規模マンションの建替え手法として~~(タウン・クリエイション石川修詞)

マンションの再生以外にも不動産、建築に関する様々な仕事に関ってきたが、特にコーポラティブハウスについては、私が最もエネルギーを注いできた仕事である。
予てより、この手法を他の開発手法に取り入れて様々な応用ができると確信していた。
特に、マンション建替えのように「問題を解決する」手法として有効であると考えるようになった。

マンションの建替えがなかなか進んでいない。確かにデータで見る限り事例は少なく、現時点集計されている完成したマンションは200棟あまりである。
建替え後に床面積が増えるなど、経済条件が良いマンションは限られている。また、そもそもマンションという様々な経済状況、年齢、ライフスタイル(あるいはライフプラン)の異なる人々の合議体である管理組合においては合意形成が容易ではないという現実がある。

これまで建替えが実現した例を見ると、①建替え後に一定の容積増加(床面積が増える)があり、その余った床(余剰床)を売って収入にする事で費用負担を軽くできたもの、②マンション立地として好立地で、デベロッパーが参画したいと思うもの、が圧倒的に多い。
ただ、私が関わった建替えでは45平米30戸が、わずかに38戸に増えだけというものがある。
僅かに増える床でも、収入があり、全額を負担するよりは良いという判断が成り立てば実施できるのである。また、規模の少ないマンションだからこそ互いの顔が見え、団結を強めることができるという利点もある。

では、僅かな余剰床をデベロッパーの協力を得ずに行うにはどうしたら良いか。
中間経費を省略できる、コーポラティブ方式で建替えに新に参加する組合員を募る事は有効である。
皆で資金を捻出して、「一旦完成させてから余剰床を売る」、ということも理論上は可能であるが、その資金繰り(調達)、売れ残りリスクを全組合員(建替え参加者)が負う、ということは概ね個人の集合体である組合には選択しにくい側面がある。

ただ、個人の合議体が資金繰りや各種契約、調整等を全てできるかというとデベロッパーのような資金や対外交渉力、ノウハウを持ったパートナーがいるよりも不安定になることは否めない。
そこで、多角的なノウハウを提供できるコンサルタント、(或いはコーディネーター)の役割が大きくなる。これまで、コーポラティブハウスを何十棟と完成させてきた私からすると、(大変な仕事ではあることは間違いないが)実現できて当たり前だと考えている。
資金の面では、住宅金融支援機構も建替え事業に対して融資を行っており、勿論様々な審査もあるが、このスキームにも理解を示している。

最近では、マンション建替えについて相談を受けたり、の講師を依頼されたりした際に、実現を諦めていたマンション(条件)に対して、様々な応用を呼びかけているが、何も応用は仕組みをコネクリ回して難しくすることではない。敷地の応用(共同化する、或いは用途に応じて分割する)、権利の種類の応用、そして登場人物の応用で、多くのソリューションが可能だと思う。

もとより、マンション再生において、私は建替えだけを推奨していない。「まだ使えるものは直して使う」、「新しくした方がよければ建替える」、「どうにもならなければ売って資産を組替える(敷地売却、区分所有関係の解消)」とその状況、条件に合った対策をしてくことは大切である。
それぞれの手法については、他で記載、寄稿をしていきたい。

まだ建替えを含めた再生の事例が少ない、と言っていられるのはあと数年だと思う。
高度成長期にストックされた耐震不足のマンションが老朽化し、待ったなしになるのはこれからである。
タウン・クリエイション石川修詞 

時代と共に様々な環境や状況が変りニーズも変る。

法整備においては、これから起こり得る問題を予見して備える、或いは誘導していくというケースもあるが、どうしても顕在化して問題が起こってから整備がなされる、ということが圧倒的に多い。

決して上げ足を取るような論調にならないよう、自分でも様々捉え方を試みてみたが、目下、マンションの修繕、建替えや敷地売却に関わっている立場で振返ってしまうと、やはり初期の区分所有法は隙間だらけである。

それは、「ゆるくしておく」と言う時代の要請でもあったのであろう。

 

昭和37年につくられた区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)は高度成長期に共同住宅、集合住宅が増えてきたことに対応してつくられた。それまでは民法の共有に関する条項によっていたが時代に沿わなくなっていた。

諸外国の類似法を参考にし、特にドイツの住居所有権法(WEG)の影響を強く受けている(多くの要素を取り入れた)と言われている。

新たな法律を作るということは、大変なエネルギーが要る。相当な時間とエネルギーをもって作成されたに違いない。当時この法律づくりに関わった方々の苦労を思い計ると、あまり勝手な事を言ってはいけない気持ちになるが、、なぜ、こんなに様々な事を想定せずに法律を作ってきたのだろう、思い至ってしまう。

当時の法案を作った人の中には建替えを含む再生の手法に対応する内容が必要になる事は想定の一つとしてあったのかもしれない。しかし、高度成長期にこれからどんどん新築されていく鉄筋コンクリートを中心とした区分所有建物を想定した場合、その建物を建替える、或いは区分所有関係を解消(敷地売却)する、という選択肢については後回しになったことは不思議ではない。

一つの法案を検討し様々なステークホルダーと調整を行って成立させるには大変なエネルギーが要る。

もし、志の高い当時の関係者が仮にtermination(区分所有関係の解消、終了)を法案に加えたとしても、周囲から「余計なことをするな」と逆に批判を受けたことだろう。優先順位の問題だ。

稀に評論家は良く先進諸外国の例を挙げて、日本は遅れている、とコメントするが、諸外国においても建替えや区分所有関係の解消についての規定等はこの時点で該当するものは(私が知る限り)ない。

 

かくして、自ずと時代の経過とともに網羅していない事柄が多くなり、昭和58年に大改正が行われた(施行は59年)。改正の主な点は

・専有部分と敷地利用権の一体化

・共用部分の変更 (軽微な変更以外:全員同意 → 3/4 以上の賛成)

 (軽微な変更:3/4 以上の賛成 → 1/2 以上の賛成)

 ・規約の変更 (全員同意 → 3/4 以上の賛成)

 ・管理組合の当然の成立と30人以上の区分所有者で管理組合法人を設立

 ・建替え決議の導入(4/5 以上の賛成と費用の過分性要件等)

 ・団地関係(団地管理組合の位置付け、団地共用部分の明確化)

…等々であるが、このときに(実際には先駆けて)標準管理規約が作成される。

この改正時には法案作成者らの相当なエネルギーを感じる。

でも、この時点の改正も当然のことながら網羅していない事が多発していく。

 

次の課題は、「建替え等の再生」と「管理の適正化」であった。

平成13年に適正化法が成立する。

この法律ができた当時、私が感じた点は以下の2点だ。

①こんな法律を作らなくても本来は自主的に適正に行うべきだろう。

②それでも必要あって整備した背景はある。どうせならもっと早く整備しておくべきであった。

この時期にあえて法整備を行ったのは、行政・政治の側からいっても①が本音であろうが、それでもトラブルが多いことにようやく具体化させたのであろうと思う。その結果遅きに失した感がある。

 

そして14年に建替え円滑化法が成立する。

これから先マンションストックが老朽化し、再生が必要となる事が国交省としては十分把握できていたはずであるが、時期としてもう少し早ければ、と思った。

またその内容について思った点は、次の点である。

・マンションからマンションへの建替えしか想定していない。ケースが限られてしまうだろう。

・平成7年に阪神淡路の大震災があり、(耐震改修促進法はできたが)旧耐震基準のマンションが膨大な数であるのに、もっと様々な手法(例えば26年に改正され創設された敷地売却制度など)について可能性を開かなかったのか。

・権利変換による手法のみを厚くして、且つ手間のかかる手法としてしまった。

 

もちろん、権利を(ある意味強制的に)変換なり消滅させるといった法律は、その手続きの厳格化が要求される。

許可、認可が必要なことは否定しない。但し、その為に申請者と行政に大きな負担がかかることになった。

その正当性が担保される範囲において、簡略化、簡易化することは充分に可能であると実務に関わる者としては考える。

 

そして、平成26年に改正されたマンション建替え円滑化法においては、区分所有関係の解消をし、敷地売却するのに4/5となった(耐震不足「要除却認定」のマンションに限る)ことは評価される大きな点である。

但し、以下の点でまだ不十分であると思う。

①本来区分所有関係を解消するという事がメインであるが、なぜか敷地売却がメインとなっている。

→除却を前提にしており、その建物を活かす道を塞いでいる。

②手続きにおいて組合の設立や認可などが多すぎる。

③買受人の認定が必要で、且つ、正式決議の前に買受け計画の認定が必要となっている。→デベロッパー等に権利調整も含めて協力を得ることを前提としている。

④努力義務として、買受人が建てる建物に希望する権利者に提供をする努力を課している。

→面倒くさいことが多いと高く売れない。

 

そもそもこの制度については、円滑化法の改正ではなく、別法とした法が良かったのではないか。

(区分所有法の改正の方がしっくりくる。)

あくまで私見だが、現在の法整備の課題問題点を整理すると、

・建替えはマンションからマンションへ、が原則

・敷地売却はなぜか、建替えの応用になり、シンプルに売却するものではない。

・どの手法をとっても手続き煩雑で時間がかかる。

ということだと思う。

 

などなど、考えていくと、まだまだ改善が必要だと強く感じている。

 

もちろん、問題は法整備だけで問題は解決しない、老朽マンションの再生を支援するコンサルタントやデベロッパー等の役割は重要であり、現場の実務だけでなく、もっと広い知見を持ち、様々な的確な提案を伝わるように発信していくことも大切だとつくづく思う。

法整備だけなく、困難と言われる管理組合の合意形成についてもコンサルタントとして伝える言葉や関り方が大きく影響を与える。

 

今回は、法整備について記載したが、別の機会に実務者として、掘下げたコメントもしていきたい。

なかなか思う通りに実行できないが、

雨にも負けず、風にも負けず、、、、粘り強く対応していきつつ、視界は広く、そして寛容な心を持ち、、

そういう人にならねば、と考えている。(本当に実行は難しい。。)
ishikawa



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